Вопросы о жилье, которые завтра коснутся и вас

Активисты домов повторяют: «Нам не хватает информации». Это правда. Иногда мы знаем о своих правах только понаслышке, в споре же с соседом, управляющим или сантехником теряемся, поскольку не понимаем, на какой пункт закона нужно сослаться, чтобы доказать свое. Порой мы вообще живем в сомнениях: надо платить – не надо, стоит жаловаться – не стоит. Все это только потому, что нам не хватает информации.

Недавно наша газета побывала на встрече жителей, организованной Координационным советом квартирных товариществ. Толковые вопросы – толковые ответы специалистов. Но жители одного дома не задали вопроса. Они внесли предложение: «Давайте откроем школу собственников жилья, которую мог бы посещать любой собственник!»

Удивительно, что до этого простого решения никто пока не додумался! Ведь такая школа была бы выгодна и властям, и городу, и домоуправлениям. Информировать жителей значит снизить количество необоснованных жалоб и улучшить контроль за состоянием наших домов.

Пока никто не дал жителям ответа – будет ли такая школа (занятия в ней можно проводить по субботам). Но мы решили не тянуть. Мы собрали самые распространенные, самые интересные вопросы читателей, ответив на них точными цитатами законов.

Будьте в курсе!

Вся власть – у общего собрания!

«Сейчас постоянно говорится, что власть в доме принадлежит общему собранию собственников. Мол, если больше половины владельцев квартир проголосуют за ремонт или утепление дома, повышение платежей, то остальные должны этому решению подчиниться. Простите, а в каком законе такое сказано?»

Вопрос: почему жители дома должны подчиняться решению общего собрания?

Ответ: Закон о квартирной собственности, статья 16-я.

Любое решение сообщества владельцев квартир является обязательным для выполнения любым владельцем квартиры, если за него проголосовали владельцы квартир, представляющие большую половину квартирных собственностей дома (в некоторых, оговоренных этим законом случаях, для принятия решения требуются голоса 75 и даже 100% собственников, но это скорее исключение из правил – прим.ред.).

Собраться правильно – тоже наука

«Недавно мы организовали общее собрание, чтобы принять решение о том, как платить аренду за землю. Постановили: больше, чем 4% от кадастровой стоимости платить землевладельцу не хотим, уполномочили управляющего провести соответствующие переговоры. И вдруг узнали, что домоуправление наше решение не приняло во внимание, потому что мы как-то неправильно созвали общее собрание. Очень обидно!»

Вопрос: как правильно организовать общее собрание?

Ответ: Закон о квартирной собственности, статьи 19, 20.

1. Общее собрание собственников созывается по инициативе одного или нескольких владельцев квартир или управляющего в порядке, предусмотренном законом.

2. На общее собрание собственников каждый собственник должен быть приглашен не позже, чем за неделю, путем письменного или любого другого приглашения, установленного сообществом владельцев квартир. В приглашении указывается место, время и рабочий порядок собрания.

3. Общее собрание собственников имеет право принимать решения, если в нем принимают участие владельцы квартир, представляющие не менее половины всех квартирных собственностей. Если определенное количество владельцев квартир не является на собрание, оно считается не состоявшимся.

4. Владельцы квартир, явившиеся на общее собрание, регистрируются в порядке регистрации участников.

5. На общем собрании собственников выбираются руководитель собрания и протоколист.

6. Порядок, в котором созывается общее собрание собственников и оформляются принятые на нем решения и протоколы, определяет сообщество владельцев квартир.

Однако дом может принять решение и без организации общего собрания – порядок этот описывается в 20-й статье Закона о квартирной собственности:

1. Владельцы квартир имеют право принимать решения, не созывая общего собрания собственников, – путем опроса, если только сообщество владельцев квартир не определило, что соответствующие вопросы должны решаться только на общем собрании собственников.

2. Если решение принимается без созыва общего собрания собственников – путем опроса, управляющий или другое доверенное лицо сообщества собственников квартир высылает собственнику квартиры письменный проект решения по соответствующему вопросу, а также документы, связанные с принятием решения, указав срок, до которого владелец квартиры имеет право голосовать «за» или «против». Срок не может быть короче двух недель с момента отправки проекта решения. Если владелец квартиры не предоставил письменного ответа в соответствующий срок, считается, что он голосовал против принятия решения.

3. Управляющий или другое уполномоченное сообществом собственников квартир лицо в течение пяти дней готовит и рассылает всем владельцам квартир протокол голосования. В протоколе голосования указывают:

1) день отправки проекта решения и срок, предоставленный владельцам квартир для голосования;

2) принятое решение и связанные с ним результаты голосования;

3) по требованию владельцев квартир – содержание различных мнений;

4) прочие важные сведения о голосовании.

4. По требованию любого владельца квартиры управляющий или другое уполномоченное сообществом собственников квартир лицо предоставляют результаты голосования других владельцев квартир.

5. Порядок, в котором сообщество владельцев квартир принимает решение, не созывая общего собрания собственников, – путем опроса, определяет сообщество владельцев квартир.

Что должен делать управляющий?

«Добрый день! Я слышал, что где-то можно найти список обязательных работ по управлению жилым домом. У нас есть претензии к кооперативу – жителям кажется, что он не выполняет всех нужных работ».

Вопрос: что входит в обязательные работы по управлению?

Ответ: Закон об управлении, статья 6-я.

Обязательные действия по управлению таковы:

1) содержание жилого дома (физическое сохранение) в соответствии с требованиями нормативных актов:

a) санитарный уход за жилым домом,

b) обеспечение отопления, холодной воды, канализации, а также вывоза бытовых отходов,

c) обследование жилого дома и установленного в нем оборудования и коммуникаций, техническое обслуживание и текущий ремонт,

d) обеспечение выполнения условий, предъявляемых к жилому дому, как к объекту среды,

e) выполнение минимальных требований к энергоэффективности жилого дома;

2) планирование и организация работы по управлению, надзор за нею, в том числе:

a) подготовка рабочего плана мероприятий по управлению, в том числе плана мероприятий, необходимых для содержания,

b) подготовка проекта бюджета на соответствующий год,

c) организация финансового учета;

3) ведение дела жилого дома;

4) заключение договора об использовании прикрепленного к дому земельного участка с владельцем земли;

5) предоставление информации государственным и муниципальным учреждениям.

Остальные действия по управлению выполняются в зависимости от желания и платежеспособности владельца жилого дома. К ним же относятся действия, связанные с подготовкой долгосрочного плана мероприятий по улучшению и благоустройству жилого дома.

«Я хозяин квартиры. Почему надо платить налог?»

«Не понимаю одной вещи: когда государство разрешило нам приватизировать квартиры, мы думали, что станем независимыми. Сейчас нас заставляют по-дорогому платить за коммунальные услуги, вносить всевозможные пошлины и налоги. Но почему я должен платить, например, налог на собственную квартиру? Почему от независимости нет и следа?»

Вопрос: какие обязанности имеются у хозяина квартиры?

Ответ: Закон о квартирной собственности, статья 10-я.

В обязанности владельца квартиры вменяется:

1. участие в управлении жилым домом;

2. покрытие расходов на управление жилым домом;

3. расчет за полученные услуги, связанные с пользованием квартирной собственностью (например, отопление, холодная вода, канализация, вывоз бытовых отходов);

4. уплата налогов, относящихся к квартирной собственности;

5. оплата аренды земли, если жилой дом находится на земле, принадлежащей другому лицу;

6. бережное отношение к общей собственности, соблюдение правил ее использования, а также – выполнение оговоренных в нормативных актах правил санитарной и пожарной безопасности и прочих норм, связанных с безопасностью и здоровьем других людей, сохранением окружающей среды. Необходимо наблюдать за тем, чтобы эти требования соблюдали также люди, которые заселились в квартирную собственность;

7. обеспечение доступа в квартирную собственность для специалистов, уполномоченных обществом владельцев квартир или управляющим, для проведения в квартирной собственности действий, необходимых для нормального функционирования или установки коммуникаций или строительных конструкций, связанных с эксплуатацией жилого дома, а также обеспечение возможности обследовать отдельную собственность;

8. выполнение решений, принятых сообществом владельцев квартир.

Любой ли может стать управляющим?

«Что творится в Латвии! Наш дом обслуживает организация под руководством бывшего слесаря-авторемонтника. Разве для управления жильем не надо иметь специального образования? Если это так, понятно, почему в этой сфере такие проблемы…»

Вопрос: кто может стать управляющим?

Ответ: Закон об управлении, статья 13-я.

Управляющий должен получить необходимое для управления жилым домом профессиональное образование и документ, удостоверяющий по меньшей мере четвертый уровень его квалификации.

Если управляющий является юридическим лицом, необходимое для управления жилым домом профессиональное образование должен иметь тот сотрудник, который непосредственно выполняет поручение по управлению в соответствующем доме.

Если общая площадь многоквартирного дома превышает 1500 квадратных метров, то необходимое для управления жилым домом профессиональное образование и документ по меньшей мере о третьем уровне квалификации обязателен:

1) для владельца, который сам управляет принадлежащим ему жилым домом;

2) для владельца, который уполномочен выполнять действия по управлению на основании договора с прочими владельцами жилого дома.

3) для работника общества собственников, которое создано для управления домом, а также для члена общества собственников, который ведет соответствующую деятельность по управлению и сам является владельцем жилого дома.

Документ, удостоверяющий профессиональную квалификацию, не требуется управляющему одноквартирным домом, а также в случаях, когда общая площадь многоквартирного дома менее 1500 квадратных метров и им управляет:

1) сам владелец жилого дома;

2) владелец жилого дома, который уполномочен другими владельцами жилого дома выполнять действия управления на основании взаимного договора, заключенного в порядке, предусмотренном Гражданским законом;

3) общество или товарищество собственников жилого дома, созданное для управления жилым домом.

Общая собственность – кому это нужно?

«Постоянно читаю в вашей газете об общей собственности дома. Какая чепуха! Моя собственность – это квартира и все, что в ней находится. Какое мне дело до крыши и подвала, которыми я не пользуюсь?»

Вопрос: Что такое общая собственность?

Ответ: Закон о квартирной собственности, статья 4-я.

В состав общей собственности входят:

1) внешние ограничивающие конструкции жилого дома и его наружных помещений (галерей, балконов, лоджий, террас), в том числе стены, архитектурные элементы, крыша, двери и окна общих помещений, входные двери);

внутренние несущие конструкции (в том числе несущие стены и колонны, стены, ограничивающие отдельные собственности);

межэтажные перекрытия (в том числе слои тепловой и звуковой изоляции);

помещения общего пользования (в том числе чердак, лестничная клетка и подвал);

а также инженерные коммуникации, устройства и прочие элементы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией жилого дома и не принадлежащие отдельной собственности (в том числе нагревательные элементы, находящиеся в отдельных собственностях, если их функционирование зависит от инженерных коммуникаций, находящихся в общей собственности).

2) вспомогательные строения жилого дома, за исключением упомянутых в 3-й статье данного закона;

3) земельный участок, на котором находится соответствующий жилой дом, если он не принадлежит другому лицу.

Как получить отчет?

«Наш управляющий не дает нам отчета о полученных и потраченных средствах. Разве это правильно?»

Вопрос: как управляющий должен отчитываться перед владельцами квартир?

Ответ: Закон об управлении, статья 15-я.

Управляющий обязан по крайней мере раз в год в порядке, обусловленном договором об управлении, предоставлять владельцу жилого дома письменный отчет о выполнении предусмотренных настоящим законом поручений по управлению, в том числе отчет об использовании финансовых средств и имущества, доверенных управляющему.

Надоела коррекция: кому бы хоть пожаловаться?

«Нет сил больше терпеть коррекцию воды! В нашем доме она колеблется от 30 до 57%, в зависимости от месяца. Отказаться от оплаты услуги, как понимаю, мы не можем. Но можем ли добиться, чтобы управляющий хоть что-то предпринял бы для спасения нас от дополнительной платы?»

Вопрос: кому и как жаловаться на «лишнюю» воду?

Ответ: правила Кабинета Министров №1013.

30. Если в распределении расчетов за потребление воды в течение трех месяцев подряд складывается разница в потреблении воды, превышающая 20%, и получено соответствующее заявление владельца квартиры, управляющий в течение шести месяцев выясняет причины появления разницы в потреблении воды, письменно информирует владельцев квартир о необходимых мероприятиях для снижения этой разницы и совместно с владельцами квартир оценивает возможности их реализации.

Как выселить хулигана?

«На нашей лестничной клетке живет очень шумный сосед: он постоянно включает громко музыку, распивает с товарищами спиртные напитки, мешает всему дому. Скажите, можно ли его выселить, если квартира находится в его собственности?»

Вопрос: Можно ли выселить хулигана?

Ответ: Закон о квартирной собственности, статья 14-я.

Квартирная собственность может быть отчуждена в порядке, оговоренном Гражданским кодексом, с одновременным выселением владельца квартиры, членов его семьи и прочих лиц, размещенных в квартирной собственности, если владелец квартиры, члены его семьи или прочие размещенные в квартире лица нарушают требования нормативных актов, относящихся к пользованию квартирной собственностью, в том числе – санитарных и противопожарных норм, и таким образом вредят безопасности или здоровью других лиц или окружающей среде.

Как получить информацию об аварийном ремонте?

«В нашем доме произошла крупная авария. Через месяц управляющий выставил нам счет на три тысячи латов, но не растолковал, какие работы и по каким ценам были проведены. Мы планируем судиться с ним. Скажите, на нашей ли стороне закон?»

Вопрос: как оплачивается аварийный ремонт?

Ответ: правила Кабинета министров №1014.

22. После ликвидации аварийной ситуации управляющий обязан в течение десяти дней в письменном виде сообщить владельцам квартир об аварийных работах и затратах на эти работы.

23. Управляющий обязан сообщить владельцам квартир либо уполномоченному ими лицу о текущем ремонте в жилом доме и пригласить это лицо для приемки выполненных работ.

24. Управляющий имеет право потребовать у владельцев квартир в связи с затратами на ликвидацию аварии дополнительную плату на управление и обслуживание, если соблюдены условия, оговоренные в п.22 и п.23 настоящих правил.

Авария или не авария?

«У нас с управляющим возник спор. В нашей квартире на стенах появилась плесень. Мы просим, чтобы домоуправление герметизировало межпанельные швы. Однако управляющий отвечает, что это не входит в плановые работы, вдобавок у дома нет денег. Мы же считаем, что раз грибок, значит, это аварийная ситуация, поэтому управляющий обязан немедленно отреагировать, независимо от наличия накоплений. Кто прав?»

Вопрос: что такое аварийный ремонт?

Ответ: правила Кабинета министров №907.

17. Сверхплановый ремонт проводят, если определены следующие повреждения жилого дома и принадлежащего ему оборудования и инженерных коммуникаций:

17.1. протекание кровельного покрытия;

17.2. повреждение водостоков и их элементов;

17.3. пропало крепление архитектурных элементов фасада со стеной;

17.4. отслоились элементы штукатурки или карнизов;

17.5. выбиты окна или стекла в дверях, сорвана запорная арматура оконных рам;

17.6. неустойчивость запорной арматуры дверей;

17.7. по причине повреждений гидроизоляционного слоя протекают полы в местах санитарных узлов;

17.8. в печах или дымоходах появились трещины и повреждения, которые могут вызвать отравление жителей углекислым газом, угрожают пожарной безопасности дома;

17.9. трещины и негерметичность в дымовых каналах и в местах их соединения с печами;

17.10. повреждения в трубопроводах и в местах их соединения с арматурой и другими устройствами;

17.11. повреждения кабеля энергоснабжения жилого дома, которые могут вызвать нарушения поставки электроэнергии для освещения или нарушение работы инженерных коммуникаций или оборудования;

17.12. повреждения системы отопления во время отопительного сезона;

17.13. повреждения системы газоснабжения;

17.14. факторы, способствующие появлению грибка или плесени;

17.15. другие не упомянутые в данном пункте повреждения, немедленное устранение которых подразумевается нормативными актами, а также повреждения, представляющие собой значительную угрозу.

Прозевали смету и получили повышенный платеж

«В прошлом году мы платили за обслуживание 35 сантимов с квадратного метра, в этом году домоуправление прислало квитанции на 45 сантимов. Повышение, согласитесь, существенное. Нам объяснили, что осенью жителям выдавалась смета на обслуживание в 2012 году, которая предусматривала изменение тарифа. А так как мы не отреагировали на предложение, то смета вступила в силу. Но мы-то не знали, что вообще имеем право ознакомиться с какой-то сметой. Скажите, как нам в следующем году не прозевать-то?»

Вопрос: когда и как получить от домоуправления смету на обслуживание в следующем году?

Ответ: правила Кабинета министров №1014.

10. О начисленном платеже за управление и обслуживание жилого дома на следующий календарный год управляющий домом в письменном виде сообщает владельцу квартиры не позднее, чем до 15 октября соответствующего года, указав в извещении место и время (на сайте в Интернете, на стенде информации и др.), где владелец квартиры может ознакомиться с итогами сметы (Приложение №2), а также со сводкой необходимых для жилого дома ремонтных работ на следующий период (Приложение №3).

По просьбе владельца квартиры сводку сметы жилого дома, а также необходимых для жилого дома ремонтных работ на следующий период управляющий в письменном виде отправляет владельцу соответствующей квартиры.

Вопрос: что делать, если смета управляющего нас не устраивает?

Ответ: правила Кабинета министров №1014.

16. Если владельцы квартир на общем собрании отвергают предлагаемую управляющим плату за управление и обслуживание жилого дома, одновременно они должны решить вопрос о назначении другой соответствующей платы либо о передаче прав управления жилым домом.

17. Протокол общего собрания с этим решением должен быть вручен управляющему в течение пяти рабочих дней после принятия решения.

18. Управляющий обязан в течение 10 рабочих дней в письменном виде дать ответ владельцам квартир о возможности обеспечить услуги за оплату, утвержденную на общем собрании владельцев квартир.

19. Если управляющий, представляя финансовое обоснование, не может обеспечить услуги за плату, утвержденную владельцами квартир, владельцы квартир решают вопрос о перенятии прав на управление жилым домом.

20. Если владельцы квартир не решили вопрос о перенятии прав на управление жилым домом, то с 1 января или в другой назначенный управляющим срок вступает в силу определенная управляющим на следующий календарный год плата за управление и обслуживание жилого дома.

Домовая книга – не секрет

«Не секрет, что жителям не всегда позволяют ознакомиться с документами по дому. Помню, что ваша газета публиковала правила Кабинета министров «О ведении домового дела». Не могли бы вы подсказать, как добиться права просмотреть домовую книгу?»

Вопрос: кто может читать домовую книгу?

Ответ: правила Кабинета министров №908.

27. Собственник жилого дома (квартиры) имеет право ознакомиться с материалами домового дела в присутствии ведущего дела.

Примечание: В домовое дело входит полная информация о владельцах дома, техническом состоянии, проведенных работах, сметы на ремонты, финансовая документация и т.д.

Вопрос: какие сведения можно затребовать у управляющего дополнительно?

Ответ: правила Кабинета министров №1013.

8. Владелец квартиры имеет право потребовать:

8.1. информацию о показаниях счетчиков, установленных в жилом доме, в соответствии с которыми в конце каждого расчетного периода определяется плата за соответствующую услугу;

8.2. информацию, на основании которой в конце каждого расчетного периода определяется плата за соответствующую услугу, если на подводе коммуникаций в жилом доме счетчик не установлен;

8.3. другую связанную с расчетами информацию.

9. Управляющий обязан в течение семи рабочих дней дать письменный ответ на перечисленные запросы.

Неужели землевладельцу мало 6% в год?

«Мы попали в заложники к хозяину земли под нашим многоэтажным домом в Пурвциемсе. Знаю, что управляющий пытался вести переговоры о снижении платы, но хозяин настаивает – давайте 6% от кадастровой стоимости участка в год, и никаких гвоздей! При этом мы заметили, что платим не только аренду, но и компенсацию по налогу на недвижимость – еще 1,5% от кадастра в год. Нельзя ли отказаться от этой позиции, раз хозяин не идет нам навстречу?»

Вопрос: почему жители должны оплачивать не только аренду земли под домом, но и компенсировать хозяину налог на недвижимость?

Ответ: Закон о земельной реформе в городах Латвии, статья 12-я.

Если на участке земли находится многоквартирный жилой дом, размер арендной платы за пользование наделом определяют по письменной договоренности сторон. Если стороны не могут прийти к соглашению, аренда устанавливается в размере 6% от кадастровой стоимости участка в год. Дополнительно к арендной плате наниматели земли, начиная с 1 января 2010 года, компенсируют землевладельцу оплату налога на недвижимую собственность за землю.

Как вернуть деньги?

«Я планирую уехать за границу и не буду пользоваться коммунальными услугами. Скажите, смогу ли я получить перерасчет?»

Вопрос: как получить перерасчет за коммунальные услуги?

Ответ: правила Кабинета Министров №1013.

11. Если лицо, живущее в квартире на законных основаниях, не менее семи дней подряд отсутствует, в этот период с него не взимается плата за вывоз бытовых отходов, ассенизацию, канализацию и потребление воды, если оно в квартире не измеряется счетчиками.

12. Владелец квартиры заблаговременно сообщает управляющему об отсутствии проживающего в квартире лица, если оно длится не менее семи дней подряд, а по возвращении данного лица информирует об этом управляющего. Информация о временном отсутствии в квартире проживающего лица не должна распространяться третьим лицам.

13. Оплата за услуги не подлежит перерасчету:

13.1. если во временном отсутствии пребывает лицо, единолично проживающее в квартире (за исключением канализации и потребления воды, если оно в квартире не измеряется счетчиками);

13.2. если о временном отсутствии в квартире проживающего лица не было сообщено в соответствии с п.12 настоящих правил.