Правда о раздельной собственности

В сентябре Министерство юстиции обещает закончить работу над проектом Закона о раздельной собственности, который урегулирует отношения между жильцами многоэтажек и владельцами земли под домами. Многое свидетельствует о том, что правительство действительно готово провести работу над ошибками. Например, Государственная земельная служба (ГЗС) на днях опубликовала отчет, в котором впервые открывает правду о количестве жителей, пострадавших от нынешнего порядка.

Закону пора созреть

Напомним, что согласно действующим законам жители домов, стоящих на участках третьих лиц, обязаны заключать с землевладельцами договор аренды. Стоимость аренды устанавливается в процессе переговоров. Но если стороны не могут договориться, суд автоматически приравнивает ежегодную плату к 6% от кадастровой стоимости участка.

Большинство жителей Риги уже в 2011 году почувствовали стремительный рост арендной платы за землю. В иных районах люди каждый месяц платят по лату, а то и по два лата с квадратного метра жилплощади. Вдобавок владельцы и арендаторы квартир обязаны компенсировать хозяину земли годовой налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.

В условиях глубокого кризиса повышенная плата за землю совсем некстати. Но власти два года делали вид, что все в порядке. Лишь нынешней весной премьер-министр Вячеслав Домбровскис поручил Министерству юстиции разработать закон, который восстановит справедливость. Предполагается, что этот нормативный акт получит название Закона о раздельной собственности.

Самым верным решением проблемы стала бы ликвидация самого понятия раздельной собственности, считают многие эксперты. Земля и стоящие на ней дома должны принадлежать одному владельцу (например, сообществу собственников квартир). Обзор Земельной службы подтверждает то, о чем давно говорится в обществе: нынешняя ситуация ненормальна.

40% в земельном рабстве

По данным ГЗС в Риге имеется около 310 тысяч квартирных собственностей. В состав примерно 170 тысяч из них входит приватизированная земля. Но в 140 тысячах случаев квартира принадлежит одному владельцу, а земля под домом – другому (в том числе самоуправлению).

Примерно 40% владельцев и арендаторов квартир Риги вынуждены заключать принудительные договора аренды земли. В центре столицы пострадавших меньше, чем в спальных микрорайонах. Ведь в Старой Риге находилось гораздо меньше национализированной земли, которая в советское время была застроена новыми домами. В то же время в центре города остро стоит вопрос о стоимости аренды. В тех местах, где у жилья и земли все-таки разные владельцы, плата за аренду очень высока, поскольку велика кадастровая стоимость участков.

Пострадавшие жители платят намного больше

Много говорится о том, что владельцы участков навязывают жильцам больше земли, чем требуется для обеспечения дома. Исследование ГЗС подтверждает эту версию. Если идет речь о приватизированной земле под домом, то на квадратный метр жилплощади в Риге приходится в среднем 1,5 квадратных метра прилегающей территории. Если же земля принадлежит третьему лицу, жителям приходится оплачивать в среднем 2,3 квадратных метра участка.

Специалисты отмечают, что арендаторы хозяйской земли вынуждены переплачивать и за услуги домоуправления. Ведь чем больше прилегающий к дому участок, тем дороже обходятся услуги дворника.

Квартиры теряют стоимость

Абсурдная ситуация с раздельной собственностью сильно влияет на рынок недвижимости Латвии. В то время, как цена квартир в домах, стоящих на приватизированной земле, понемногу поднимается, жилье, отягощенное принудительной земельной арендой, дешевеет, сообщает ГЗС.

В 2012 году разница в стоимости таких квартир выросла до 14%, и сохраняется тенденция к увеличению разрыва.

За 100 лет можно купить шесть участков

Львиная доля владельцев квартир полагает, что государство поступило нечестно, приравняв максимальную ставку аренды земли к 6% ее кадастровой стоимости. Такая высокая плата ничем не обоснована.

ГЗС пришла к следующему выводу: поскольку кадастровая стоимость недвижимости в Латвии близка к рыночной, то примерно за 17 лет арендатор выплачивает землевладельцу полную стоимость участка. Если предположить, что средний срок эксплуатации жилого дома – 100 лет, то за это время хозяин земли получит от жильцов столько денег, что хватило бы на выкуп шести (!) участков.

«Устанавливать потолок платы – нецелесообразно!»

Сейчас владельцам земли под многоквартирными домами не выгодно предлагать жителям их выкуп. По данным Центрального статистического управления, в 2012 году средняя банковская ставка по депозиту равнялась 2,2–3,1% годовых. Это значит, что «хранить деньги» в земле под многоквартирными домами в два раза выгоднее, чем в банке. При этом хозяин участка ничем не рискует, ведь закон гарантирует ему получение 6-процентной годовой аренды, тогда как банковские ставки могут каждый день меняться.

«Все эти сведения говорят о том, что в условиях принудительной аренды земли установленная законом планка платы в 6% от кадастровой стоимости участка является несоразмерно высокой. Она не соответствует экономической ситуации в государстве и тенденциям финансового рынка», говорится в сообщении Государственной земельной службы.

Сейчас ставка слишком высока, если же Латвия столкнется с гиперинфляцией, она может оказаться слишком низкой, считают специалисты. Поэтому фиксировать в законе условный «потолок» арендной платы нецелесообразно.

Примет ли Минюст во внимание рекомендации ГЗС, мы узнаем на днях, когда чиновники представят Кабмину и парламенту проект нового Закона о раздельной собственности.